Randamentul unui apartament dat în chirie arată ce procent din banii investiți se întorc anual sub formă de venit. Randamentul brut se obține împărțind chiria pe un an la costul total al locuinței, iar randamentul net scade din chirie toate cheltuielile proprietarului. Diferența dintre cele două cifre este, de obicei, de 1,5–3 puncte procentuale și decide dacă investiția merită făcută.
Cum se calculează randamentul brut al unui apartament?
Randamentul brut este chiria anuală împărțită la costul total de achiziție, înmulțit cu 100. Costul total nu înseamnă doar prețul din contract: include taxele notariale, comisionul agenției, eventuala renovare și mobilarea. Mulți cumpărători subestimează această sumă, motiv pentru care merită parcursă lista de costuri ascunse la cumpărarea unei locuințe înainte de orice calcul.
Randamentul brut este util pentru o primă comparație între mai multe apartamente, dar spune puțin despre banii care rămân efectiv proprietarului.
Ce cheltuieli reduc randamentul net?
Randamentul net scade din chiria anuală toate costurile pe care le suportă proprietarul, indiferent dacă apartamentul este ocupat sau nu. Cele mai frecvente sunt:
- Lunile fără chiriaș: perioada dintre doi chiriași, în care se fac curățenie, mici reparații și vizionări.
- Cheltuielile fixe ale proprietarului: fondul de reparații al asociației, impozitul pe clădire, asigurarea locuinței.
- Reparațiile și înlocuirile: electrocasnice, robinete, zugrăveli, saltele. O regulă orientativă folosită de investitori este 0,5–1% din valoarea locuinței pe an.
- Administrarea: comisionul unei firme de administrare sau timpul propriu, dacă proprietarul se ocupă singur.
- Impozitul pe venitul din chirii și eventualele contribuții, stabilite de legislația fiscală în vigoare.
Cum arată un calcul de randament pe un exemplu concret?
Un exemplu ipotetic, cu cifre rotunde, arată cât de mult se îndepărtează randamentul net de cel brut. Sumele sunt alese doar pentru ilustrare și nu reflectă prețuri reale de piață.
| Element | Valoare anuală |
|---|---|
| Cost total de achiziție (preț și taxe) | 84.000 euro |
| Chirie: 450 euro × 12 luni | 5.400 euro |
| O lună fără chiriaș | −450 euro |
| Fond de reparații, impozit pe clădire, asigurare | −400 euro |
| Reparații și înlocuiri | −500 euro |
| Impozit și contribuții (estimare) | −400 euro |
| Venit net | 3.650 euro |
Randamentul brut este 5.400 / 84.000 = 6,4%, iar cel net 3.650 / 84.000 = 4,3%. O a doua lună fără chiriaș ar coborî randamentul net la aproximativ 3,8%.
De ce contează atât de mult gradul de ocupare?
Gradul de ocupare contează pentru că o lună goală elimină aproximativ 8% din venitul anual, în timp ce majoritatea cheltuielilor rămân aceleași. Un apartament cu chirie mai mică, dar închiriat fără pauze, poate aduce mai mult decât unul cu chirie ambițioasă care stă gol două-trei luni pe an.
Ocuparea depinde de amplasare, de starea locuinței și de relația cu chiriașii. Apropierea de transportul public, de universități, de spitale sau de zone verzi scurtează perioada de căutare. Chiriașii care pleacă nemulțumiți lasă în urmă reparații și luni pierdute, iar greșelile frecvente de la prima închiriere se văd de multe ori și din partea proprietarului.
Cum schimbă creditul ipotecar randamentul?
Creditul ipotecar schimbă calculul pentru că dobânda devine o cheltuială, iar suma investită din buzunar scade. Randamentul raportat la avansul plătit poate părea mai mare, însă și riscul crește: rata trebuie plătită și în lunile fără chiriaș, iar o dobândă variabilă poate urca. Avantajele și dezavantajele celor două variante sunt detaliate în articolul despre cumpărarea cu credit ipotecar sau cu numerar.
Pentru o imagine corectă se calculează separat fluxul lunar de numerar: chiria încasată minus rata și cheltuielile. Un flux negativ înseamnă că proprietarul completează lunar din alte venituri.
Ce se verifică înainte de a decide pe baza randamentului?
Randamentul este un indicator de pornire, nu o garanție, și se verifică pe date realiste, nu pe scenariul cel mai bun.
- Chiria se estimează după anunțurile similare care s-au închiriat efectiv, nu după cele mai mari prețuri cerute.
- Se presupune cel puțin o lună fără chiriaș pe an.
- Se adaugă un fond pentru reparații, chiar dacă apartamentul este nou.
- Regimul fiscal aplicabil se confirmă cu un contabil, pentru că regulile privind veniturile din chirii se modifică periodic. Lista de întrebări pentru contabil înaintea unei investiții mari ajută la această discuție.
- Rezultatul se compară cu alternativele: un depozit sau alte instrumente au alt nivel de risc și de lichiditate.
Informațiile de mai sus sunt generale. Pentru o decizie de investiție concretă, un consultant financiar sau un contabil poate analiza situația individuală.
