Prețul, suprafața și zona sunt, de regulă, primele criterii după care alegem un apartament. Există însă un aspect la fel de important, dar mult mai puțin vizibil la o primă vizionare: situația juridică reală a imobilului. Un apartament poate arăta impecabil și poate fi oferit la un preț atractiv, dar dacă asupra lui există o ipotecă neradiată, un sechestru sau alte sarcini, cumpărătorul riscă să intre într-un proces mult mai complicat decât și-ar fi dorit.
Vestea bună este că sistemul de publicitate imobiliară din România a fost construit exact pentru a preveni astfel de surprize: orice sarcină relevantă asupra unui imobil trebuie, în principiu, înscrisă într-un registru public, astfel încât un cumpărător diligent să poată afla despre ea înainte de a plăti vreun ban. Problema nu este, de regulă, lipsa informației, ci lipsa obișnuinței de a o căuta la momentul potrivit și în forma corectă.
Ce înseamnă, de fapt, sarcini asupra unui imobil
Termenul „sarcini” este folosit generic pentru orice drept sau restricție înregistrată asupra unui imobil, care limitează sau condiționează dreptul de proprietate. Cele mai frecvente forme sunt ipoteca, instituită de regulă în favoarea unei bănci pentru garantarea unui credit, sechestrul, aplicat de obicei în cadrul unei executări silite sau al unui proces penal, precum și interdicțiile de înstrăinare sau de grevare, care pot fi impuse temporar prin contract sau prin hotărâre judecătorească. Pot exista, de asemenea, drepturi de uzufruct în favoarea unei alte persoane decât proprietarul, ceea ce înseamnă că, deși cineva deține actele de proprietate, o altă persoană are dreptul legal de a locui sau de a folosi imobilul.
Toate aceste informații sunt înregistrate, în mod normal, în cartea funciară a imobilului, motiv pentru care verificarea acesteia este pasul obligatoriu înainte de orice angajament financiar.
Pe lângă aceste categorii, mai pot apărea și alte tipuri de înscrieri mai puțin cunoscute publicului larg, precum dreptul de servitute, care obligă proprietarul la anumite restricții în favoarea unui vecin sau a unui alt imobil, sau notarea unor promisiuni de vânzare încheiate anterior cu alte persoane. Fiecare dintre aceste înscrieri poate influența, în grade diferite, libertatea proprietarului de a vinde imobilul fără condiții suplimentare, motiv pentru care lectura atentă a întregului extras, nu doar a primei pagini, este esențială.
Extrasul de carte funciară: primul pas obligatoriu
Extrasul de carte funciară este documentul oficial care arată, la zi, cine este proprietarul înregistrat, ce descriere are imobilul și, în secțiunea dedicată sarcinilor, dacă există ipoteci, sechestre sau alte înscrieri active. Este esențial ca acest extras să fie unul recent, obținut cât mai aproape de data la care intenționezi să semnezi antecontractul sau contractul final, pentru că situația se poate schimba de la o zi la alta.
Un aspect important este că extrasul de carte funciară reflectă doar ceea ce a fost efectiv înscris în registru. Dacă o sarcină a fost constituită recent, dar cererea de înscriere se află încă în lucru la biroul teritorial, este posibil ca ea să nu apară imediat în extras, chiar dacă din punct de vedere juridic rangul înscrierii se păstrează de la data depunerii cererii. Din acest motiv, notarii verifică, pe lângă extrasul propriu-zis, și existența unor cereri în curs de soluționare asupra aceluiași imobil, tocmai pentru a evita astfel de situații neclare.
Structura unui astfel de document și modul în care trebuie citit sunt explicate pe larg în articolul dedicat despre aspectele tehnice esențiale ale contractelor de vânzare-cumpărare pentru imobile, unde poți vedea și cum se corelează informațiile din extras cu clauzele contractuale.
Cum verifici online și cum verifici la notar sau la OCPI
Astăzi, o parte dintre aceste verificări se pot face online, prin platformele puse la dispoziție de instituțiile responsabile de cadastru și publicitate imobiliară, unde se pot obține extrase informative contra unei taxe. Aceste extrase informative sunt utile pentru o primă verificare, dar nu au valoarea unui extras pentru autentificare, care poate fi solicitat doar de notar și care blochează temporar imobilul, tocmai pentru a proteja cumpărătorul de eventuale operațiuni paralele.
Digitalizarea tot mai avansată a sectorului imobiliar face ca aceste verificări să fie mai rapide decât în urmă cu câțiva ani, iar impactul tehnologiei asupra modului în care se realizează tranzacțiile este detaliat în articolul despre impactul platformelor digitale asupra sectorului imobiliar. Chiar și așa, verificarea finală, cea care contează juridic, rămâne cea făcută de notarul public chiar înainte de semnare.
Pentru cumpărătorii mai puțin obișnuiți cu terminologia din domeniu, un extras informativ poate fi solicitat și cu sprijinul unui agent imobiliar sau al unui avocat, care poate interpreta corect informațiile afișate – mai ales atunci când apar coduri sau prescurtări specifice sistemului de cadastru, greu de descifrat pentru cineva care nu lucrează frecvent cu astfel de documente.
Alte verificări utile pe lângă cartea funciară
Pe lângă extrasul de carte funciară, este util să te informezi și despre alte aspecte care pot influența decizia de cumpărare:
- dacă apartamentul are datorii la asociația de proprietari, chiar dacă acestea nu apar în cartea funciară;
- dacă există litigii aflate pe rol legate de imobil, de exemplu contestații privind moștenirea sau partajul;
- dacă vânzătorul are, la rândul lui, un credit ipotecar activ pe acel apartament și, dacă da, care este procedura de radiere a ipotecii înainte sau la data semnării;
- dacă suprafața și structura reală a apartamentului corespund cu cea din actele de proprietate, mai ales dacă au fost făcute modificări sau extinderi neautorizate;
- dacă imobilul face obiectul unui contract de închiriere activ, situație în care chiriașul poate avea, în anumite condiții, un drept de preferință la cumpărare sau, cel puțin, un contract valabil care trebuie respectat de noul proprietar pentru perioada rămasă.
Aceste verificări suplimentare completează imaginea oferită de cartea funciară și reduc semnificativ riscul unor surprize după semnare.
În cazul apartamentelor situate în blocuri mai vechi, este utilă și o discuție directă cu administratorul asociației de proprietari, nu doar solicitarea unei adeverințe standard. Un administrator poate oferi informații suplimentare despre eventuale procese colective ale asociației, despre lucrări de reabilitare planificate care presupun contribuții financiare din partea proprietarilor sau despre conflicte vecinătate care, deși nu apar în niciun act oficial, pot influența decizia finală de cumpărare.
Ce faci dacă găsești o sarcină înregistrată
Descoperirea unei ipoteci sau a unui sechestru nu înseamnă automat că tranzacția trebuie abandonată. În cazul unei ipoteci active, de exemplu, este frecvent ca vânzarea să se realizeze cu radierea ipotecii chiar în ziua semnării, folosind o parte din prețul plătit de cumpărător pentru stingerea creditului rămas, printr-o procedură coordonată între notar, bancă și părți. Este însă esențial ca acest mecanism să fie clar stabilit înainte de semnare, cu documente concrete de la bancă privind soldul rămas și condițiile de radiere.
Practic, la data semnării, o parte din suma achitată de cumpărător este direcționată direct către banca vânzătorului, pentru stingerea creditului, iar restul diferenței revine vânzătorului. Radierea propriu-zisă a ipotecii din cartea funciară se face ulterior, pe baza unei adrese de la bancă ce confirmă stingerea integrală a datoriei, motiv pentru care este recomandat ca și cumpărătorul să solicite, după câteva săptămâni, un nou extras de carte funciară, pentru a confirma că ipoteca a fost efectiv radiată și nu a rămas doar o promisiune pe hârtie.
În cazul sechestrelor sau al litigiilor aflate pe rol, situația este mai delicată și necesită, aproape întotdeauna, sfatul unui avocat specializat în drept imobiliar înainte de a continua orice discuție financiară cu vânzătorul.
Riscurile pe care le implică sărirea peste această verificare
Un cumpărător care semnează un antecontract sau, cu atât mai grav, achită un avans important fără să fi verificat cartea funciară, se expune la riscuri semnificative: pierderea avansului dacă tranzacția eșuează din motive care puteau fi anticipate, blocarea sumelor investite pe perioada unor procese juridice sau, în cazuri extreme, imposibilitatea de a intra efectiv în posesia imobilului chiar și după ce a plătit prețul integral. Evaluarea corectă a riscurilor unei investiții imobiliare, indiferent de zona în care se află apartamentul, este un subiect tratat pe larg în articolul despre evaluarea riscurilor și avantajelor investițiilor imobiliare, unde sunt discutate și situațiile în care ritmul rapid al tranzacțiilor poate duce la verificări superficiale.
Nu în ultimul rând, merită menționat că băncile care acordă credite ipotecare fac, la rândul lor, propriile verificări asupra imobilului înainte de a aproba finanțarea, tocmai pentru că imobilul urmează să devină garanție pentru credit. Deși aceste verificări bancare oferă un plus de siguranță, ele nu înlocuiesc obligația cumpărătorului de a-și face propriile verificări, mai ales în cazul tranzacțiilor plătite integral din surse proprii, unde nu mai există filtrul suplimentar al unei bănci finanțatoare.
Din acest motiv, indiferent cât de sigur pare vânzătorul sau cât de bun pare prețul, verificarea sarcinilor printr-un extras de carte funciară actualizat, coroborat cu sfatul unui notar public sau al unui avocat specializat, rămâne pasul care nu ar trebui niciodată sărit într-o tranzacție imobiliară.
O ultimă recomandare practică: păstrează o copie a fiecărui extras de carte funciară obținut pe parcursul procesului, împreună cu data la care a fost eliberat. Dacă, din diverse motive, tranzacția se prelungește, aceste documente te ajută să identifici rapid orice modificare survenită între timp și să ceri clarificări vânzătorului înainte de a merge mai departe. O verificare făcută cu atenție, chiar dacă necesită câteva zile în plus, costă întotdeauna mult mai puțin decât o problemă juridică descoperită după ce ai plătit prețul integral al apartamentului.
